De hypotheekrente lang vastzetten of niet?

Bij het afsluiten van de hypotheek krijg je altijd de vraag: Hoe lang wilt u de rente vastzetten? Helemaal niet (en dus flexibel), 5 jaar, 10, 20 of misschien zelfs 30 jaar? Wat moet je daar nou antwoorden? Bij het niet vastzetten betaal je de variabele rente en weet je nog niet wat je volgend jaar moet gaan betalen. Zet je hem 30 jaar vast, weet je in ieder geval wat je de komende 30 jaar gaat betalen. Vandaag ga ik eens wat rekenvoorbeelden geven over de hypotheekrente. Want waar doe je nou verstandig aan?

Hypotheekrente en rekenrente

Allereerst de gekste regel ooit. Naast de hypotheekrente, is er namelijk nog een rekenrente (De AFM Toetsrente). Deze rekenrente is 5% en moet gebruikt worden als de hypotheekrente voor minder dan 10 jaar wordt vastgezet. Het verschil? Jij mag opeens veel minder lenen. Stel, je verdient €3000 bruto per maand. Dat is per jaar €38.880 inclusief vakantiegeld. Wil je de hypotheek korter vastzetten dan 10 jaar, mag je €159.941 lenen. Zet je hem voor 10 jaar vast, is dat bedrag opeens €176.117. Dus door simpelweg de hypotheekrente wat langer vast te zetten, mag je al €16.000 meer lenen. Natuurlijk zijn de maandlasten wat hoger doordat de rente hoger is als je hem 10 jaar vastzet, maar je mag wel opeens 10% meer lenen. Ik vind het een groot verschil.

Hoe langer je de hypotheekrente vastzet, hoe hoger de rente

Zo simpel is het gewoon. Banken verwachten dat de rente in de komende jaren wel weer zal gaan stijgen. Daar anticiperen zij op bij de rentes. Hoe langer jij de rente vastzet, hoe hoger het rentepercentage. Zo zijn de rente’s (met NHG) momenteel tussen de 1,44% (voor 1 jaar vast) en 2,66% (voor 30 jaar vast). Dat verschil lijkt heel klein, maar wat houdt dat verschil nou daadwerkelijk in? Hoeveel meer of minder geld ben je kwijt als je de hypotheekrente korter of langer vastzet.

Verschillende voorbeelden met de kosten van de hypotheekrente

Om alle voorbeelden gelijk te houden, ga ik rekenen met de volgende standaarden:
Het huis dat we gaan kopen kost €200.000. Wellicht wat goedkoop in de huidige markt, maar het gaat tenslotte om de rentepercentages en de verschillen
De hypotheekrentes zijn van een willekeurige bank waar jij klant bent. Daardoor heb je een willekeurige rente te pakken. Het feit dat je er klant bent, levert vaak een extra korting van 0,2% op.
Ik ga bij elke aanvraag ervan uit dat je een annuïteiten hypotheek gebruikt en gebruik mag maken van de NHG. De Nationale Hypotheek Garantie is een verzekering die je afsluit die voorkomt dat je met een restschuld blijft zitten als je buiten jouw schuld om de woning moet verkopen.
Als laatste is het goed om te weten dat ik geen voorspellende gave heb. Bij de voorbeelden zal ik dan vooral ook aangeven bij welk rentepercentage het omslagpunt ligt. Wanneer ben je goedkoper en wanneer ben je duurder uit.

De hypotheekrente 30 jaar vastzetten

De makkelijkste vorm. Je weet nu al dat je de rente voor 30 jaar vast gaat zetten. Het rentepercentage is hier 2,66%.
Wanneer je een woning koopt van €200.000 en deze in 30 jaar afbetaalt, kom je netto uit (dus na alle voordelen van bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek) uit op €267.084 aan afbetaling en rentebetalingen. In totaal zijn de kosten dus €67.084.

De hypotheekrente 20 jaar vastzetten

In dit rekenvoorbeeld begin ik met het berekenen van de kosten in de eerste 20 jaar. Vervolgens blijft er een verschil over tussen dit bedrag en de totale kosten voor een 30 jarige hypotheek. Als we de rente zo af kunnen sluiten, dat je onder dit verschil blijft, ben je goedkoper uit dan bij een 30 jarige hypotheek. Laten we beginnen. Het rentepercentage voor 20 jaar vast is ongeveer 2%.
Na 20 jaar heb je nog €80.340 af te betalen aan de hypotheek. Er is dus al bijna €120.000 afgelost en in die 20 jaar heb je €163.848 aan hypotheekafschriften gehad. Netto kom je dan op €44.188 uit aan rentekosten. In de laatste 10 jaar van de hypotheek moeten de kosten onder de (€67.084 – €44.188) €22.896 blijven, wil je goedkoper uit zijn. In dit geval komt dat neer op een rentepercentage van 6,5% of lager. De volgende rentevaste periode van 10 jaar (die over het algemeen goedkoper is dan de 20 jarige periode) moet dus ten minste 6,5% zijn, wil je uiteindelijk over de 30 jaar duurder uit zijn.

De hypotheekrente voor 10 jaar vastzetten met lage vervolgrente

Hier wordt het natuurlijk lastiger. Want als de de rente twee keer opnieuw vast gaat zetten (steeds voor 10 jaar) zijn er natuurlijk zoveel meer variabelen. Daarom ga ik bij deze berekening uit van een situatie waar de rente iets stijgt en waar de rente enorm stijgt. Op dit moment ligt de 10 jaars rente op ongeveer 1,45%. In de eerste 10 jaar ben je daarmee netto €19.868 aan kosten kwijt. Voor de resterende 20 jaar moeten we binnen de €47.216 blijven.
De tweede periode van 10 jaar is de economie nog ongeveer gelijk. Natuurlijk is het wel wat gestegen, dus gaan we uit van een rentestijging naar 2%. Effectief betaal je dus meer rente. van jaar 11 tot en met jaar 20 betaal je daarmee netto €14.175 aan rente. Daarmee heb je totaal €34.043 aan rente betaald en moet je de laatste 10 jaar binnen de €33.041 aan kosten blijven. Dat betekent dat de rente in de laatste 10 jaar bijna 10% mag zijn! In dat geval ben je over de gehele looptijd nog steeds goedkoper uit dan wanneer je de rente 30 jaar vastzet.

De hypotheekrente voor 10 jaar vastzetten met een hoge vervolgrente

Maar, natuurlijk is het niet altijd koek en ei. Het kan ook zijn dat de rente in de tweede 10 jarige periode al veel hoger is geworden. Laten we hem verdrievoudigen naar 4,5%. Misschien wat onrealistisch op dit moment, maar laten we het zekere voor het onzekere nemen. Door deze hoge rente, betaal je in jaar 11 t/m jaar 20 €28.716 aan netto rente. Totaal zit je daarmee na twintig jaar op (€19.868 + €28.716) €48.584 aan rente die je al betaald hebt. In de laatste 10 jaar, moet je dus bij wat kosten betreft binnen de (€67.084 – €48.584) €18.500 blijven. Dat houdt in dat de rente op dat moment wel weer wat gedaald moet zijn naar iets onder de 3%. Komt de 10 jaars hypotheekrente daarboven, zal je over de gehele periode van 30 jaar wat duurder uit zijn.

De hypotheekrente voor 10 jaar vastzetten met gelijke vervolgdelen

Stel nou dat je de stoute schoenen aantrekt en de rente voor 10 jaar vastzet. Daarbij heb je geluk, want bij de twee opvolgende periodes van elk 10 jaar heb je exact hetzelfde rentepercentage. Eigenlijk betaal je dus over de gehele looptijd die 1,45%. Dan zijn de nettokosten €40.264. Dat is over de gehele periode zo’n €27.000 goedkoper dan wanneer je de rente 30 jaar vastzet!

Risico afkopen met een hogere hypotheekrente

Dat is eigenlijk wat je doet. Door er zeker van te zijn wat je de komende dertig jaar gaat betalen, heb je wat rust. Maar daartegenover staan wel weer hogere hypotheeklasten. Daarbij is ook direct het nadeel dat je minder kan lenen, omdat de hypotheekrente ook direct hoger is. Maar stel dat je het allemaal kan betalen. Zou je het dan echt doen? Ga je dan echt voor de rust? Dat je voor een nog langere periode de rente vastzet? Dat je weliswaar meer betaalt, maar dan ook weet waar je aan toe bent?

Let op bij het afsluiten van de hypotheek

Bovenstaande voorbeelden zal een hartverzakking veroorzaken bij de echte experts. Ik ben geen financieel adviseur en deze berekeningen heb ik in een uurtje gemaakt. Natuurlijk met de nodige zorgvuldigheid, maar er zal zeker iets op aan te merken zijn. Bijvoorbeeld dat ik de hypotheekrenteaftrek heb meegenomen voor de komende 30 jaar zoals deze nu geldt en dat er vast en zeker wel een afrondingsverschil inzit. Ik wil je vooral laten zien wat het effect is van het langer vastzetten van je hypotheekrente. Ja, je koopt een deel risico af, maar dat kost je ook geld. Waar je zelf over na zal moeten denken (met of zonder jouw adviseur) is of je het risico durft te nemen dat je uiteindelijk duurder uit zal zijn. En daar moet best wel wat voor gebeuren…

Ik had in 2016 al een extreem lage hypotheekrente!

Toen ik mijn hypotheek in 2016 afsloot, was dat op dat moment de goedkoopste hypotheekrente in jaren. Zo laag, dat kon haast niet. Zelfs mijn notaris moest er om lachen. Die rente moest en zou weer gaan stijgen. En kijk nu eens. Drie jaar later. Jazeker, de rentes zijn in de tussentijd iets hoger geweest. Een procentje of 0,2%… Maar nu, drie jaar later is de rente nog lager dan drie jaar geleden. En natuurlijk zal de rente stijgen. Maar zoals je in de rekenvoorbeelden kan zien, moet er behoorlijk wat rente bij, wil jij effectief duurder uit zijn. Dat begint natuurlijk al bij het feit dat de rente voor een langere periode überhaupt al hoger is. En die hogere rente betaal je dus ook op de volledige renteperiode. Ik ben in ieder geval erg blij dat ik deze berekening eens echt heb gemaakt. Nu pas zie ik hoe duur dat veilige gevoel eigenlijk is.

Hoe lang staat jouw hypotheekrente vast en ben je daar blij mee?