De hypotheek oversluiten

Je hebt een eigen woning, daarop rust een hypotheek en daarover betaal je rente. Zo simpel is het eigenlijk. Maar doordat het in de basis zo simpel is, gaat er ook direct het nodige mis. Want wat houdt het nou eigenlijk allemaal in? Wat kan je allemaal doen, wat mag er niet en maak jij je wel genoeg zorgen om de hypotheek? Juist omdat het allemaal (dan dan vooral de rente) behoorlijk is veranderd, zie je dat mensen nog wel eens iets laten liggen. Geld dat je kan besparen. Eigenlijk zonde toch? Ik ben benieuwd of het voor mij ook mogelijk is om te besparen.

Onderzoek wijst uit

We vertonen struisvogelgedrag. In een onderzoek in opdracht van de SNS blijkt dat wij Nederlanders lekker met onze kop onder de grond gaan zitten. Dat we het gewoon maar negeren. Maar met de steeds lager wordende rentes is het misschien juist wel goed om er eens wat mee te doen. Om inderdaad te kijken naar de mogelijkheden. Vandaag ga ik eens kijken wat voor mij de mogelijkheden zijn.

Wat is een hypotheek

Laten we nog even bij het begin beginnen. Een hypotheek is een lening voor onroerend goed, waar een onderpand tegenover staat. Op het moment dat de leningnemer niet voldoet aan de voorwaarden, heeft de uitlenende partij recht om het onderpand te verkopen, zodat de hypotheek (deels) afgelost kan worden. Dit mag natuurlijk niet zomaar en moet als uiterste middel gebruikt worden. Maar het komt erop neer dat het dus een lening is waar onroerend goed tegenover staat.

Mijn hypotheek

Begin 2017 werd ik trotse eigenaar van mijn eerste appartement. Een stulpje al zeg ik het zelf, in het geweldige Delft. In die tijd mocht ik nog 102% van de woningwaarde financieren. Dat kwam neer op een hypotheek van €145.350. Een flink bedrag! Daar tegenover staat nu een 30 jarige hypotheek. Ik betaal maandelijks €514,99 aan rente en aflossing en betaal 1,69% rente die 10 jaar vaststaat (t/m 2027). Dat was toen al een extreem lage rente, maar ondertussen is de rente nog verder gezakt.

Dezelfde hypotheek in 2020

De rentes zijn in de afgelopen jaren alleen nog maar verder gezakt. Zou ik namelijk nu dezelfde hypotheek afsluiten (bij dezelfde bank), zou ik 1,29% rente gaan betalen. Die 0,4% minder lijkt niet veel, maar dat is het uiteindelijk wel. Want ga maar na, dat is wel 0,4% over bijna anderhalve ton. Mijn maandbedrag zou daarmee 28 euro per maand lager worden. Dat is over de looptijd van de hypotheek €10.080 wat ik minder aan rente hoef te betalen… Maarja, ik heb al een hypotheek, dus zit ermee ‘opgescheept’.

Tussentijds de hypotheekrente wijzigen

Gelukkig is er veel meer mogelijk. Zo kan je namelijk ook tussentijds de rente wijzigen. Helaas is het dan wel zo dat je aan de bank een boete moet betalen. Je breekt namelijk het contract open, want eigenlijk moet ik 10 jaar lang die rentevaste periode aanhouden. De boete die je betaalt is een boeterente. De berekening van de boeterente is het verschil tussen jouw vaste rente en de actuele rente over de looptijd van het contract. Als je dit bedrag in één keer betaald, wordt het nog iets lager, omdat de bank er geen jaren op hoeft te wachten. Je kan er ook voor kiezen om die boeterente uit te smeren over de nieuwe rentevaste periode. Zo heb ook ik die twee keuzes:

Boeterente in één keer betalen of een renteopslag

Als ik mijn contract nu open zou breken, zou ik direct €2.880 aan de bank moeten betalen. Dan mag ik dan een nieuwe rentevaste periode kiezen. Vervolgens moet ik ook nog €100 betalen voor de afhandelingskosten. Ga ik opnieuw voor een 10 jarig contract, gaat mijn maandbedrag naar €489,49. Dat klinkt heel lekker, €25,50 minder per maand. Alleen duurt het 9 jaar en 6 maanden voordat ik het ook daadwerkelijk heb terugverdiend. Ik heb dus zo’n 6 maanden echt profijt.
Kies ik voor een renteopslag en zet ik de periode opnieuw 10 jaar vast, komt mijn rentepercentage op 1,59%. Ik betaal enkel eenmalig €100 en bespaar €6,45 per maand. Dan duurt het slechts twee jaar voor ik echt voordeliger uit ben.

Hypotheek oversluiten naar een andere bank

Natuurlijk is bovenstaande berekening alleen bij mijn eigen bank. Dus moet er nog even verder gekeken worden. Wat ben ik bij een andere bank kwijt. Is dat (veel) minder dan het rentepercentage van 1,29%. Omdat de SNS overal op de radio roept dat het goedkoper kan, heb ik het bij hen eerst bekeken. En inderdaad: het kan €200 per maand goedkoper. Wat er dan in de uitleg staat, is dat de helft van mijn hypotheek omgezet wordt in een aflossingsvrij deel. Die €200 die ik goedkoper uit ben, is dus eigenlijk het deel dat ik anders had afgelost op mijn hypotheek.
Ga ik bij andere vergelijkingssites kijken, kom ik ook daar op een €10 per maand goedkoper uit. Niet echt de moeite dus.

Waarom is oversluiten voor mij onaantrekkelijk

Dat het onaantrekkelijk is om mijn hypotheek open te breken, is ondertussen wel duidelijk. En dat heeft twee redenen. Allereerst was mijn hypotheekrente al vrij laag. Het is lastig om daar nog ver onder te gaan zitten. Daarnaast heb je ook nog eens het feit dat ik pas 3 van de 10 rentevaste jaren heb gehad. Vooral omdat ik een boeterente van 7 jaar zou moeten betalen, scheelt dat behoorlijk. Maar dat hoeft natuurlijk niet te betekenen dat dit voor jou ook zo onaantrekkelijk is!

Oversluiten kan lonen

Zeker op het moment dat je nu een erg hoge hypotheekrente moet betalen en als je bijna aan het einde van je rentevaste periode zit, kan het lonen. Op internet zijn er genoeg vergelijkingssite te vinden die je graag verder helpen in een eerste berekening. Die berekening heeft mij een half uur gekost. Hoe gaaf zou het zijn dat je binnen een half uur weet of je beter over kan sluiten. Let er wel op dat je ook kijkt naar de voorwaarden. Die SNS besparing van €200 per maand is eigenlijk geen besparing. Ik los tenslotte €200 minder af en hou dat in m’n portemonnee. Dat is meer creatief schuiven dan daadwerkelijk besparen. Maar stel nou dat je inderdaad €100 per maand minder rente zou hoeven betalen. ’t kost je maar een half uurtje 🙂

Heb jij ervaring met het oversluiten van je hypotheek?

6 gedachten over “De hypotheek oversluiten”

  1. Ik hou mijn hoge rente op mijn bankspaarrekening nog maar even aan. Het een reeds goedgevulde bankspaarrekening is deze hoge rente toch wel lekker.

    Beantwoorden
  2. Je hebt het artikel alleen over het openbreken van je huidige hypotheek dan wel het oversluiten van. Maar heb je al gekeken naar wat de marktwaarde van je huis is ten opzichte van de openstaande lening?
    Wellicht met een nieuwe taxatie dat je in een lagere risicogroep valt en daarmee automatisch je hypotheekrente wordt verlaagd. Mits dit bij jouw hypotheekverstrekker van toepassing is.

    Beantwoorden
    • Goede toevoeging! Als jouw hypotheek namelijk lager is dan 65% van de woningwaarde, is de kans groot dat je in een lagere risico schaal valt, waardoor de rente mogelijk omlaag kan. Mijn appartement heeft nog een nationale hypotheekgarantie. Die rente is sowieso al de laagste hypotheekrente, dus helaas gaat deze truc voor mij niet op.

      Beantwoorden
  3. Vorig jaar nog een deel vd hypotheek afgekocht voor n lagere rente. Heb ik direct betaald en binnen 3-4 jaar goedkoper uit. Hetgeen wat ik bespaar los ik af op n ander deels Dit zou ik graag ook willen doen voor de rest vd hypotheek maar omdat onze rente zo hoog is (4,5 en 6.1%) en nog zo lang vast ligt (15 en 20 jr) moeten we bijna een bedrag van 6 cijfers aan boeterente betalen (hypotheek is wel iets hoger dan in bovenstaand verhaal). Dat verdienen we dus pas na zo’n 12-13 jr terug. Absoluut niet lucratief dus. Daarom zijn we ons huis verkoopgereed aan t maken en kijken rond naar iets anders (dat vervolgens zelfs goedkoper in maandlasten is terwijl t een hogere aankoopprijs heeft, aanzienlijk groter is met heel veel ruimte en veel grond, niet dat dat nodig is btw).

    Beantwoorden
  4. Vopr onze situatie heb ik oversluiten nog niet berekend, maar met een net 2 jaar oude hypotheek tegen 2,45% rente verwacht ik weinig voordeel. Ik zal er eens een berekening aan wagen.

    Beantwoorden

Geef een reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.